รู้ไว้จะได้ไม่พลาด! ต่อเติมบ้านแบบไหน? ไม่ผิดกฎหมาย ไม่ต้องขออนุญาต

หลายคนที่มีบ้านอยู่แล้ว มักอยากปรับปรุงหรือขยายพื้นที่ให้ใช้งานสะดวกขึ้น เช่น ต่อเติมครัวหลังบ้าน ทำกันสาดหน้าบ้าน หรือกั้นห้องเพิ่ม แต่รู้หรือไม่ว่าการต่อเติมบ้านไม่ใช่ว่าจะทำได้อิสระตามใจเสมอไป เพราะบางกรณีเข้าข่ายผิดกฎหมาย ต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างกับเขต/อบต. ก่อน หากทำโดยไม่รู้ อาจถูกสั่งรื้อถอน เสียเวลา เสียเงิน แถมยังมีโทษปรับตามกฎหมายควบคุมอาคารได้ด้วย

แต่ก็มีงานต่อเติมบางประเภทที่กฎหมายเปิดให้ทำได้เลยโดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต หากเข้าเกณฑ์ที่กำหนดไว้ชัดเจน เช่น เป็นงานเล็กๆ ที่ไม่กระทบโครงสร้างอาคาร ไม่เพิ่มน้ำหนักหรือความสูงที่เสี่ยงต่อความปลอดภัย TIPINSURE จะพาคุณไปดูกันว่า งานต่อเติมบ้านแบบไหนบ้าง ที่ไม่ต้องขออนุญาตก่อสร้าง แต่ก็ยังปลอดภัยและไม่ผิดข้อกฎหมาย

ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตใคร?

ตามกฎหมาย พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง กำหนดว่า การก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร ที่มีผลต่อโครงสร้าง ความมั่นคง หรือขนาดอาคาร จะต้อง ยื่นคำขออนุญาตก่อนดำเนินการ โดยผู้ที่ต้องไปขออนุญาต คือ

1. สำนักงานเขต (กรุงเทพมหานคร)

หากบ้านอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ เจ้าของบ้านต้องยื่นคำขออนุญาตต่อ สำนักงานเขตที่บ้านตั้งอยู่ โดยใช้แบบฟอร์มและเอกสารที่กำหนด เช่น แบบแปลน รายการคำนวณ และหลักฐานกรรมสิทธิ์ที่ดิน

2. องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือ เทศบาล (ต่างจังหวัด)

หากบ้านตั้งอยู่นอกพื้นที่กรุงเทพฯ เช่น ต่างจังหวัด ให้ยื่นคำขออนุญาตที่ เทศบาลเมือง / เทศบาลตำบล / อบต. ในพื้นที่นั้น ๆ

3. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม

แม้กฎหมายจะให้ยื่นกับเขตหรืออบต. แต่หากบ้านอยู่ใน โครงการหมู่บ้านจัดสรร หรืออาคารชุด เจ้าของบ้านยังต้อง ขออนุมัติจากนิติบุคคลหมู่บ้าน/คอนโด ก่อนด้วย เพื่อไม่ให้ผิดข้อบังคับและระเบียบของโครงการ

ต่อเติมบ้านแบบไม่ผิดกฎหมาย และไม่ต้องขออนุญาต

แม้กฎหมายควบคุมอาคารจะกำหนดว่า การก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอน ต้องมีการยื่นขออนุญาตต่อหน่วยงานท้องถิ่นก่อน แต่ก็มีข้อยกเว้นสำหรับ งานเล็กๆ ที่ไม่กระทบโครงสร้างหลักของอาคาร และไม่เพิ่มความเสี่ยงต่อความปลอดภัย เช่น

• ต่อเติมกันสาดหรือหลังคาเล็กน้อยเหนือประตู หน้าต่าง หรือระเบียง โดยโครงสร้างไม่ควรยื่นออกไปเกิน 2 เมตร และควรใช้วัสดุเบา เช่น โพลีคาร์บอเนต ไวนิล หรือเมทัลชีทบาง
• ต่อเติมรั้วหรือการติดตั้งลูกกรงเพื่อความปลอดภัย เช่น รั้วไม้ รั้วเหล็กโปร่ง หรือกำแพงเตี้ยที่สูงไม่เกิน 1.8 เมตร รวมถึงการติดลูกกรงที่หน้าต่างซึ่งไม่กระทบโครงสร้างหลักของบ้าน
• ต่อเติมครัวเล็กด้านหลังบ้าน หากใช้โครงสร้างเบาอย่างผนังเบาแทนการก่อคอนกรีตเสริมเหล็ก และไม่ทำการเจาะหรือดัดแปลงเสา คาน ของตัวบ้านเดิม ก็สามารถทำได้เช่นกัน โดยไม่เข้าข่ายต้องขออนุญาต
• กั้นห้องภายในบ้านก็เช่นเดียวกัน สามารถกั้นห้องทำงานหรือห้องเก็บของด้วยผนังเบา เช่น ยิปซัมบอร์ดหรือไม้ โดยไม่กระทบเสา คาน และไม่เพิ่มน้ำหนักต่อโครงสร้างอาคารหลัก
• ติดตั้งหลังคาโรงรถหรือกันแดดกันฝนที่อยู่ในขอบเขตบ้านตนเอง ไม่ยื่นรุกล้ำพื้นที่สาธารณะ และเลือกใช้ความสูงหรือวัสดุที่ไม่ก่อให้เกิดอันตรายต่อผู้อยู่อาศัยและเพื่อนบ้าน
• งานตกแต่งหรือซ่อมแซมทั่วไป เช่น การทาสี ปูกระเบื้อง เปลี่ยนสุขภัณฑ์ หรือปรับปรุงพื้นที่ภายในบ้านที่ไม่กระทบโครงสร้างหลักของอาคาร งานเหล่านี้จัดอยู่ในกลุ่มที่เจ้าของบ้านสามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นคำขออนุญาตเช่นกัน

ข้อควรระวัง

• แม้บางงานไม่ต้องยื่นขออนุญาต แต่หากเป็น บ้านจัดสรร/ทาวน์โฮม ควรตรวจสอบข้อกำหนดจากนิติบุคคลหมู่บ้านก่อน
• ห้ามต่อเติมยื่นล้ำที่ดินเพื่อนบ้านหรือสาธารณะเด็ดขาด
• หากเป็นงานที่มีโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก หรือกระทบต่อเสา-คาน ต้องยื่นขออนุญาตทุกกรณี

สิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับกฎหมายต่อเติมบ้าน

• ต้องมีพื้นที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 30% ของที่ดินทั้งหมด ห้ามสร้างเต็มพื้นที่
• ใช้พื้นที่ปลูกสร้างได้ไม่เกิน 60% ของที่ดิน (ถ้ารวมถนนในโครงการ ไม่เกิน 80%)
• บ้าน/อาคารสูงไม่เกิน 15 เมตร → ต้องเว้นที่ว่างรอบอาคารอย่างน้อย 1 เมตร
• บ้าน/อาคารสูงเกิน 15 เมตร → ต้องเว้นที่ว่างรอบอาคาร 2 เมตร
• บ้านสูง เกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร → ผนังที่มีช่องเปิด (หน้าต่าง/ประตู/ระเบียง) ต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 3 เมตร
• บ้านสูง ไม่เกิน 9 เมตร → ต้องอยู่ห่างจากแนวเขตไม่น้อยกว่า 2 เมตร ถ้าเป็นผนังทึบ ต้องเว้นอย่างน้อย 0.5 เมตร
• ชายคา/กันสาด ต้องเว้นจากแนวเขตที่ดิน อย่างน้อย 0.5 เมตร
• ระเบียงชั้นบน ต้องห่างจากแนวเขตที่ดิน 2–3 เมตร
• รั้วหรือกำแพงบ้าน สร้างได้ไม่เกิน 3 เมตร

โทษและค่าปรับ หากต่อเติมบ้านผิดกฎหมาย

ตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 ทวิ และมาตรา 39 ระบุชัดว่า หากมีการต่อเติมบ้านโดยไม่ถูกต้อง จะมีโทษทั้งจำคุกและปรับ ดังนี้

• ต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือทำผิดไปจากแปลนที่ยื่น

มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
และยังถูกปรับรายวัน ไม่เกิน 10,000 บาทต่อวัน จนกว่าจะดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้อง

• กรณีถูกร้องเรียน และตรวจพบการต่อเติมผิดกฎหมาย

มีโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
และปรับรายวัน ไม่เกิน 30,000 บาทต่อวัน จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย

หากต่อเติมบ้านโดยไม่ขออนุญาต อาจเจอโทษหนักทั้งจำคุกและค่าปรับสูงมาก ที่สำคัญยังถูกปรับรายวันไปเรื่อยๆ จนกว่าจะรื้อถอนหรือแก้ไขให้ถูกต้อง ดังนั้นก่อนต่อเติมบ้านทุกครั้ง เจ้าของบ้านควรศึกษาและเตรียมเอกสารให้ครบ เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายและค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นในอนาคต

ต่อเติมบ้านต้องให้ความสำคัญกับประกันบ้าน

การต่อเติมบ้านไม่ใช่แค่เรื่องดีไซน์หรือการใช้สอยพื้นที่ให้คุ้มค่าเท่านั้น แต่ยังต้องคำนึงถึง กฎหมายควบคุมอาคาร ทั้งเรื่องการเว้นระยะ ความสูง พื้นที่ว่าง และการขออนุญาต เพื่อป้องกันการถูกสั่งรื้อถอนหรือเสียค่าปรับโดยไม่จำเป็น หากวางแผนให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น เจ้าของบ้านก็จะได้บ้านที่ตรงใจ ปลอดภัย และไม่ผิดกฎหมาย

และอีกหนึ่งสิ่งที่ไม่ควรมองข้ามคือ การทำประกันภัยบ้าน เพราะแม้จะต่อเติมถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ความเสี่ยงจากไฟไหม้ น้ำท่วม หรืออุบัติเหตุไม่คาดคิดก็ยังมีอยู่เสมอ การมีประกันบ้านจึงเป็นเกราะป้องกันสำคัญ ที่ช่วยคุ้มครองทั้งตัวบ้านและทรัพย์สินภายใน

ขอแนะนำ ประกันภัยบ้านทิพยยิ้มได้พลัส ที่ให้ความคุ้มครองครบทั้งไฟไหม้ น้ำท่วม ภัยธรรมชาติ และอุบัติเหตุต่างๆ พร้อมบริการช่วยเหลือฉุกเฉินตลอด 24 ชั่วโมง ให้เจ้าของบ้านอุ่นใจไม่ว่าจะต่อเติมหรือดูแลบ้านในอนาคต ก็มีหลักประกันรองรับอย่างมั่นคง ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ TIPINSURE.COM หรือโทร. 1736

ข้อมูลเพิ่มเติมจาก : Land & Houses